SİTE YÖNETİMLERİNİN İNCELİKLERİ

SİTE YÖNETİMLERİ EMLAK DEĞERİNİ UMURSAMALI Site yönetimlerinin amacı emlak değerini artırmak olmalı iken bir çok yönetimin ve bu yönetimi oluşturan maliklerin böyle bir kaygısı da yoktur. Çoğu site yönetimi aidat toplamak için kurulur. Oysa aidatın % 3 kadarını emlak değeri artırmaya yönelik olarak  ayırsalar, sitedeki bağımsız bölümlerin değeri artacaktır. Bu çaba gider değil yatırım kalemidir. Bu çaba site yönetiminin içinde bir parçadır. Yoksa, özel ve bağımsız olarak bir emlak değeri artırma birimi söz konusu değildir. Projeler, müteahhit firmanın markası, konum, mimari, sosyal donatılar, inşaat ve imalat malzemelerinin kalitesine oranlı olarak belli bir ilk satış bedeli üzerinden emlak değeri ile doğarlar. Bundan sonrası o emlak değerini korumak efektif veya piyasa ekonomik değerlerine nispetle geliştirmek ancak maliklerin  bu konuda bilinçlenmiş olması ile ilgilidir. Oluşturulacak hukuki site yönetimi, mevzuat gereğince kat maliklerinin kakarı ve seçimi ile or...

SİTE YÖNETİMİNİN KARAKTERİNİ MÜTEAHHİTLER BELİRLER Arsaya maliklik-ortaklık-sözleşme ile dahil olmanın yanında KMK madde 73 ile verilen yetki ile sitelerin ilk-doğal ve hukuki yönetimi imalatçı-müteahhit firmadadır. Site yönetimi ruhtur ve en son üflenirse de, imalatın da bu ruha göre yapılması ve daha mimari-irtifak sözleşmesi-hafriyatla yönetimin resmi ve daraltılmış bir organizasyonla kurulması ve işletilmesi gerekir. Müteahhitler site yönetimi angarya olarak değil; imalat ve satış çabasına denk olarak görmelidir. Müteahhitler geçici yönetimi üç şekilde kurabilir: 1.  Kendi bünyesinde kuracakları bir yönetim firması üzerinden, 2. Taşeron bir yönetim firması üzerinden, 3. Kendi bünyesinde, daimi yönetime kılavuz bir koordinasyon masası üzerinden, 4. Daimiye esas yönetime geçişi yürütecek , saha tecrübeli ve akademik bilgili bir danışman üzerinden. Birincide aidatlar %25 fazla bir giderle gerçekleşir ve müteahhit firmanın satış ve refere müşteri sayısında düşü...

SİTE YÖNETİMİNDE PROFESYONELLİK Ne geçici yönetimi oluşturmakla kanunen sorumlu ve yetkili müteahhitlerin, ne de daimi yönetimi oluşturma hak ve sorumluluğunda olan maliklerin site yönetimi ile ilgili tecrübeleri yoktur. Müteahhitler ve maliklerde bu konuda kulaktan duyma bilgiler ve ezber gözlemler vardır. Yarım bilgiyle site yönetimini oluştururlar sonrasında art niyet olmadığı halde binlerce liralık kayıp-israf ve milyonlarca borç site yönetiminin üzerinden maliklere kalır. Bu durumda, müteahhit de malik de  “bu işi profesyonel yönetime verelim”. Ülkemizde  Profesyonellikten anlaşılan nedir? : Bir işi para karşılığı, biri adına yapmak veya takip etmek. Ama profesyonellik bu değildir ki J Profesyonellik bir konuda tecrübe ve formatlı çalışma dolayısı ile doğru yapısal, organizasyon ve operasyon yapabilme becerisidir. Bu beceri üzerinden hayatını kazanlar profesyoneldir. Malikler kendi hak ve sorumluluğundaki yönetimi yönetim firmalarına taşere edebileceklerini sanırl...

SİTE YÖNETİMİNDE 4 HESAP Site yönetimleri tüzel kişiliği olmayan, tapu senedi dolayısı ile  resen birliktelikler olup muhasebe standartları ve vergi ile ilgili mevzuata tabi değildir. Sitelerde gelir ve gider hesapları vardır. Hesaplardaki gelir ve giderlerin kendi içinde muhasebeleştirilmesi tavsiye edilir. 1.Hizmet giderlerine  avansına esas aidatlar geliri 2.Aidat dışı gider avansına esas gelirler 3. Ortak alan ve şeylerin üçüncü şahıslara kullandırılmasından oluşan gelirler. 4. Merkezi-ortak ısınma ve sıhhi sıcak su ödemlerinden oluşan gelirler. http://www.konutsitesiyonetimi.com/YONETIMKURULUDANISMANI.pdf

SİTE YÖNETİMİ TAHSİLAT NOKTASI DEĞİLDİR 2.423 sayıda konut sitesi ile ilgili çeşitli seviye ilgimizle bir çok site yönetiminin “ aidat tahsilat noktası” gibi davrandığını gözlemledik. Oysa site yönetimleri tahsilat değil hizmet makamıdır. Site yönetimlerinin varlık sebebi, resen bir birlikteliği oluşturan malik-sakinlerin  ortak alanlı bir ikametteki sosyal hayatını kolaylaştırmaktır. Evet, site yönetimleri hizmet makamıdır. Site yönetimleri, kaynakları verimli kullanarak, hizmetleri yüksek yönetim becerisi ile düşük aidat yüksek kalite hizmet sunmak için oluşturulmuştur. Siteler değil, hizmetler yönetilir. Malik-sakinler yönetilmek değil hizmet almak isterler. Zaten siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir; kişiler ise sitelere ancak hizmet eder. Maalesef, seçimlere ve bu seçimlere esas toplantılara aşırı ilgisizlik, site yönetimlerinin çoğu hatır-rica ile oyuna yön veren site malik toplam sayısının yüzde on kadar malikinin oyu ile kurulların seçilmesi, oluşturulması; ...

SİTE YÖNETİMDE KURULLAR Site yönetimlerinde esas olan tek kurul, kat malikleri kuruludur. Ancak parsel, bağımsız bölüm sayısı site yönetimlerindeki iş-hizmet ve takiplerde sorumlu-yetkili ve hızlı kararların alınmasından  sorumlu olan mercii oluşturmayı gerekli kılmıştır. Bu kurulların nasıl oluşturulacağı kanunda amir ve tavsiye  nitelikli maddelerde açıklanmış olmakla beraber, geçerli olan ise kanunun ilgili maddelerine muhalif olmayan yönetim planındaki ilgili maddelerdir. Yönetim planında olsun olmasın, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm bulunduran yapılarda yönetici-yönetim kurulu atanması-seçilmesi şarttır. Genişletilmiş bir liste ile sitelerdeki kurullar aşağıdaki şekilde sıralanabilir. Kurullar, blok-parsel-ada-site tamlamalı olarak adlandırılabilir. Toplantılarda oluşturulan kurul ile tanımlı süreç ve konulu işlerin takibinden sorumlu komisyonlar konumuz dışındadır. Kat malikleri kurulu Kat malikleri genel kurulu Temsilciler kurulu Yönetim kurulu Denetim kur...

MÜTEAHHİTLER ve SİTE YÖNETİMİ Konut sitesi imalatında iki safha imalat, pazarlama çabası olarak görünse de site yönetimlerinin imalatın oturuma yönelik yapılmasında ve satışa yeni ve refere müşteri çekmekte büyük katkısı vardır. Site yönetimlerini angarya olarak görmek veya tanıdıkları istihdam etme imkanı ile bazı firmalara taşere etmenin müteahhit firmanın ve markanın imajına büyük zararlar verdiği çok geç anlaşılır ve telafi edilemez bir referansa sebep olabilir. Müteahhitlerimize tavsiyemiz, site yönetimlerini resmi olarak yapı izni öncesinde ve fiili olarak hafriyatla birlikte kurmalarıdır. Bu öngörünün maliyeti firmaya değil, oturumda geçici olarak zorunlu yönetimin gider kalemi içinde olacaktır. Kanun koyucu, site yönetimlerinin kuruluş işlemlerini KMK madde 12 ve 73 ile müteahhit firmaya vermiştir.  Müteahhit firma, yönetim planını hazırlamakla site yönetimine resmi,  oturumla birlikte geçici yönetimin organizasyonunu (personel-malzeme-eğitim-prosedür) yapmakla da...

SİTELERDE MERKEZİ ISINMA Konuya ilişkin bir kanunla belli bir tarihten sonra ruhsat alan ve kapalı alanı belli büyüklükte olan binalar ısınmayı merkezi olarak yapmak durumundadır. İmalatçı firma, oturum ve site yönetimi senaryosundan ziyade ticari ve sektörel ilişkiler kaygısı ile çoğu zaman verimsiz ve sürdürülebilir olmayan sistemleri tercih edebilir, etmektedir. Hiçbir malik adayı da bu konuyu dikkate almadan emlak değerini öder ve malik olur. Merkezi ısınma ve sıhhi sıcak su sisteminin sitem tercihinin yanında okunması-paylaştırılması ve verimliliği konusu da site yönetimlerince pek umursanmaz ve iyileştirme teklifleri de dikkate alınmaz. Çoğu sitede aidat ve bu sistem giderleri toplamı özellikle kış aylarında daire kirasına eşit hale gelir, bu da sakinler memnuniyetsizliği dolayısı ile de emlak değerini düşürür. Çoğu site yönetimi, imalatçı firmanın anlaştığı okuma firmasının hazırladığı gider pusulalarını daireler ulaştırır ve detay kendisinde olmadığından da sosyal il...

KONUT SİTELERİNDE GİDER ŞABLONU Herhangi bir organizasyonun, özellikle mali değerlendirmelerindeki  standartları yakalayabilmek ancak analitik bir ölçümle mümkün olmaktadır. Site yönetimlerinin mali yapısalı içinde bulunan işletme projelerini oluşturulmadan önce sağlıklı bir tahmin için, sonrasında ise kontrol mekanizması olarak bir şablon kullanımı söz konusudur. Çok özel mimari ve kompleks yapılar için keşif gerekmekle birlikte; ülkemizdeki konut sitelerinde aşağıdaki gider şablonu ( +- ) % 5 lik bir toleransla geçerlilik bulmaktadır: Personel (giydirilmiş) giderleri: %55 Enerji giderleri : %25 Bakım-onarım –idari giderler: % 20 Sitelerin mali yapısalını kooperatif, dernek veya ticari firmalar gibi bütçe değil işletme projesi oluşturur.  Kar, denk bütçe gibi terimler site yönetiminde anlam taşımaz, site yönetimlerinde tahmini bütçe yapılır ki, site yönetimleri Türkiye Muhasebe Standartlarına ve Vergi Usul Kanununa tabi olmadığı gibi, yönetimlerin tüzel kişiliğ...

GÜVENLİKLİ SİTE OLMAZ… İkamet temel insanlık ihtiyacıdır, ancak ve sadece güvenli alanlarda yapılır. Danışmanlığını yaptığımız sitelerde “ güvenlikli site” özelliğinden bahsediliyor!? Güvenlikli site olmaz, becerilebiliniyorsa “ güvenli site” olur. “Güvenlikli site” yaklaşımı, güvenliği personelden ibaret görmek demektir. Siteler mahalle değildir; siteler, mahallede arabasının çizilmesinden, kapısının herkese açık olmasından, çocuğunun trafiğe açık sokakta oynamasını istemezlikten, gelişigüzel mimari ve davranışlardan kaçan, ihtiyaçlarını karşılama karşılığında aidat ödemeyi kabul etmiş günümüz insanına güvenli yaşam alanı sunmak için hizmetler yönetimi sunan toplu yapılardır. Güvenlikli site, bekçili mahalle anlamına gelir, bekçi mahalle güvenliğinin yalnızca görünen yüzüdür. Bekçinin arkasında dört-beş şubenin, kamera, otomobil, karakol, takviye personel vs. birim ve ekip-ekipmandan oluşan, mahkeme-savcı-kanun cs ile desteklenmiş  emniyet teşkilatı yani polis müessesesi ...

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNE DIŞARIDAN YÖNETİCİ  ATAMAK 1.Site yönetimlerinin özel bir mevzuatı olmadığı için, Kat Mülkiyet Kanununa muhalif olmayan içerikte hazırlanıp, tapuya şerh edilmiş Yönetim Planı ile mevzuat oluşturulmaktadır. Bu yönetim planlarında özellikle belirtilmemişse dışarıdan bir yönetim kurulu veya yönetici veya firma yönetime atanabilir. A1)Bu durumda karşılıklı teminatlar istenebilir. B2)Bu durumda malikler vekil tayin etmiş değil  sonsuz güven devretmiş olur. C3)Bu durumda olası borç batağından bir-iki yıl sonra haberdar olunur. D4)Bu durumda şirket veya yöneticiyi azletme süreci uzundur. 2.Tavsiyemiz, dışarıdan yönetici atamak yerine, seçilmiş yönetici-yönetim kurulunun yanında onları hukuki-mali-idari-sosyal sınırlar içinde tutacak ve sitenin emlak değerini artıracak yönetim danışmanı alınmasıdır. Ancak bu kararın da temsilciler kurulunda alınmasında fayda vardır. A5)Bu durumda  karşılıklı teminat istenmesi gerekmez B6...

7 MADDEDE  SİTE YÖNETİMLERİNİN  MÜTEAHHİTLERE KATKISI 1.Günümüzde imalat ve üretimin vazgeçilmez süreçlerinden biri de Satış Sonrası Hizmetlerdir.  Bu hizmetin varlığı bile müşteri edinme ve satışı olumlu sonuçlandırmada büyük katma değer sağlar. Özellikle konut sitesi imalatında, satış sonrası hizmetlerden en çok ve etkili müşteri tepkisi müteahhitlerce mayalanan Site Yönetimleridir. 2.Müteahhitlerimiz, Site Yönetimlerini angarya veya basit bir iş olarak değil, markanın imajı için sürecin bir parçası olarak görmelidir. 3.Günümüzde konutlar, aynı motorlu araçlar gibi vergisinin haricinde de  durduğu yerde masraf yazma özelliğine sahiptir: Aidatlar, Merkezi Isınma, Ortak Alan Bakımları, Vs. 4.Tüm bu giderlerin düşük olmasını sağlamanın yanında emlak değerinin artmasını sağlayacak olan çabayı ancak etkin tasarım ve organizasyonu hazırlanmış Site Yönetimleridir. 5.Bunlardan dolayıdır ki; Site Yönetimleri, imalat ve pazarlama-satış gibi projenin bir parçasıdır...

6 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNDE PROFESYONELLİK Konut siteleri yönetimi KMK-da açıkça belirtildiği gibi devredilemez. Çünkü varlık sebebi resendir, tüzel kişiliği yoktur. Böylece; 1. Konut sitelerinde profesyonel yönetim olmaz, profesyonelce yönetim olur. 2. Profesyonel yönetim sanılan hizmet alımlarında (vergi-işletme gideri-kar) aynı sayı ve kalitedeki hizmetin maliyeti % 35 civarı artar. 3. Profesyonelce yönetilen sitelerde aynı sayı ve kalitedeki hizmetin maliyeti % 10 civarı düşük olur. 4. Site yönetim kurulunun (doğal olarak) tecrübesizlikleri ve firmaların ticari kaygısı aidatlarda değil ama devredilen borçlarda % 40 civarı fazlalık oluşur. 5. Profesyonellik, sitedeki  hizmetleri ücret karşılığı yapmak değil, bir işi asgari gider-azami fayda ile icra ederek site yönetiminin temel amacını (sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışı) algılamak ve sağlamaktır. 6.Profesyonelce site yönetimi ise ancak bir çok sitenin tecrübesi ve mevzuatın detaylarına hakim olan danış...

5 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNDE  MALİ İŞLER Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Bu ne anlama gelir? Aşağıdaki  gerçekleri bilmeyenler, site yönetimlerini mahkemeye verince davaların uzamasında  ve sonuçsuz kalmasından şaşkınlık içinde kalırlar. 1.        Site yönetimlerinde muhasebe, finans, mali müşavir, vs. kavramlarındaki terminoloji ve içerikleri uygulanmak zorunluluğu yoktur. 2.        Site yönetimleri Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir. 3.        Site yönetimleri Vergi Usul Kanununa tabi değildir. 4.        Site yönetimlerinde yalnızca Gelir-Gider Hesabı vardır. 5.        Site yönetimlerinde denetim mali değildir, vicdani-empatiktir. Rapor ne olurda olsun kararı kat malikleri verir ve bu kara göre hukuk yolu açılır veya açılmaz. http://www.konutsitesiyonetimi.com/hizmetler/yonetim-a...

5 MADDEDE SİTE YÖNETİMİ KURULUMU Site yönetimi, resmi olarak yapı, fiili olarak da kullanma izninin alınması ile başlar. Site yönetimi kurulumu, detaylarına girmeden aşağıdaki sıra  ile resmi olarak kurulur. Yönetim Planının tapu idaresine şerh ettirilmesi Yönetim-Denetim kurullarının atanması Karar (Yönetim-Denetim-İşletme ) defterlerinin noterden açtırılması Vergi numarası alınması Yönetim planında belirtilen yönetim süreçlerinin başlatılması http://www.konutsitesiyonetimi.com/YONETIMKURULUDANISMANI.pdf