SİTE YÖNETİMLERİNİN İNCELİKLERİ

SİTE YÖNETİMİNİN KARAKTERİNİ MÜTEAHHİTLER BELİRLER Arsaya maliklik-ortaklık-sözleşme ile dahil olmanın yanında KMK madde 73 ile verilen yetki ile sitelerin ilk-doğal ve hukuki yönetimi imalatçı-müteahhit firmadadır. Site yönetimi ruhtur ve en son üflenirse de, imalatın da bu ruha göre yapılması ve daha mimari-irtifak sözleşmesi-hafriyatla yönetimin resmi ve daraltılmış bir organizasyonla kurulması ve işletilmesi gerekir. Müteahhitler site yönetimi angarya olarak değil; imalat ve satış çabasına denk olarak görmelidir. Müteahhitler geçici yönetimi üç şekilde kurabilir: 1.  Kendi bünyesinde kuracakları bir yönetim firması üzerinden, 2. Taşeron bir yönetim firması üzerinden, 3. Kendi bünyesinde, daimi yönetime kılavuz bir koordinasyon masası üzerinden, 4. Daimiye esas yönetime geçişi yürütecek , saha tecrübeli ve akademik bilgili bir danışman üzerinden. Birincide aidatlar %25 fazla bir giderle gerçekleşir ve müteahhit firmanın satış ve refere müşteri sayısında düşü...

SİTE YÖNETİMİNDE PROFESYONELLİK Ne geçici yönetimi oluşturmakla kanunen sorumlu ve yetkili müteahhitlerin, ne de daimi yönetimi oluşturma hak ve sorumluluğunda olan maliklerin site yönetimi ile ilgili tecrübeleri yoktur. Müteahhitler ve maliklerde bu konuda kulaktan duyma bilgiler ve ezber gözlemler vardır. Yarım bilgiyle site yönetimini oluştururlar sonrasında art niyet olmadığı halde binlerce liralık kayıp-israf ve milyonlarca borç site yönetiminin üzerinden maliklere kalır. Bu durumda, müteahhit de malik de  “bu işi profesyonel yönetime verelim”. Ülkemizde  Profesyonellikten anlaşılan nedir? : Bir işi para karşılığı, biri adına yapmak veya takip etmek. Ama profesyonellik bu değildir ki J Profesyonellik bir konuda tecrübe ve formatlı çalışma dolayısı ile doğru yapısal, organizasyon ve operasyon yapabilme becerisidir. Bu beceri üzerinden hayatını kazanlar profesyoneldir. Malikler kendi hak ve sorumluluğundaki yönetimi yönetim firmalarına taşere edebileceklerini sanırl...

SİTE YÖNETİMİNDE 4 HESAP Site yönetimleri tüzel kişiliği olmayan, tapu senedi dolayısı ile  resen birliktelikler olup muhasebe standartları ve vergi ile ilgili mevzuata tabi değildir. Sitelerde gelir ve gider hesapları vardır. Hesaplardaki gelir ve giderlerin kendi içinde muhasebeleştirilmesi tavsiye edilir. 1.Hizmet giderlerine  avansına esas aidatlar geliri 2.Aidat dışı gider avansına esas gelirler 3. Ortak alan ve şeylerin üçüncü şahıslara kullandırılmasından oluşan gelirler. 4. Merkezi-ortak ısınma ve sıhhi sıcak su ödemlerinden oluşan gelirler. http://www.konutsitesiyonetimi.com/YONETIMKURULUDANISMANI.pdf

SİTE YÖNETİMİ TAHSİLAT NOKTASI DEĞİLDİR 2.423 sayıda konut sitesi ile ilgili çeşitli seviye ilgimizle bir çok site yönetiminin “ aidat tahsilat noktası” gibi davrandığını gözlemledik. Oysa site yönetimleri tahsilat değil hizmet makamıdır. Site yönetimlerinin varlık sebebi, resen bir birlikteliği oluşturan malik-sakinlerin  ortak alanlı bir ikametteki sosyal hayatını kolaylaştırmaktır. Evet, site yönetimleri hizmet makamıdır. Site yönetimleri, kaynakları verimli kullanarak, hizmetleri yüksek yönetim becerisi ile düşük aidat yüksek kalite hizmet sunmak için oluşturulmuştur. Siteler değil, hizmetler yönetilir. Malik-sakinler yönetilmek değil hizmet almak isterler. Zaten siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir; kişiler ise sitelere ancak hizmet eder. Maalesef, seçimlere ve bu seçimlere esas toplantılara aşırı ilgisizlik, site yönetimlerinin çoğu hatır-rica ile oyuna yön veren site malik toplam sayısının yüzde on kadar malikinin oyu ile kurulların seçilmesi, oluşturulması; ...

SİTE YÖNETİMDE KURULLAR Site yönetimlerinde esas olan tek kurul, kat malikleri kuruludur. Ancak parsel, bağımsız bölüm sayısı site yönetimlerindeki iş-hizmet ve takiplerde sorumlu-yetkili ve hızlı kararların alınmasından  sorumlu olan mercii oluşturmayı gerekli kılmıştır. Bu kurulların nasıl oluşturulacağı kanunda amir ve tavsiye  nitelikli maddelerde açıklanmış olmakla beraber, geçerli olan ise kanunun ilgili maddelerine muhalif olmayan yönetim planındaki ilgili maddelerdir. Yönetim planında olsun olmasın, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm bulunduran yapılarda yönetici-yönetim kurulu atanması-seçilmesi şarttır. Genişletilmiş bir liste ile sitelerdeki kurullar aşağıdaki şekilde sıralanabilir. Kurullar, blok-parsel-ada-site tamlamalı olarak adlandırılabilir. Toplantılarda oluşturulan kurul ile tanımlı süreç ve konulu işlerin takibinden sorumlu komisyonlar konumuz dışındadır. Kat malikleri kurulu Kat malikleri genel kurulu Temsilciler kurulu Yönetim kurulu Denetim kur...

MÜTEAHHİTLER ve SİTE YÖNETİMİ Konut sitesi imalatında iki safha imalat, pazarlama çabası olarak görünse de site yönetimlerinin imalatın oturuma yönelik yapılmasında ve satışa yeni ve refere müşteri çekmekte büyük katkısı vardır. Site yönetimlerini angarya olarak görmek veya tanıdıkları istihdam etme imkanı ile bazı firmalara taşere etmenin müteahhit firmanın ve markanın imajına büyük zararlar verdiği çok geç anlaşılır ve telafi edilemez bir referansa sebep olabilir. Müteahhitlerimize tavsiyemiz, site yönetimlerini resmi olarak yapı izni öncesinde ve fiili olarak hafriyatla birlikte kurmalarıdır. Bu öngörünün maliyeti firmaya değil, oturumda geçici olarak zorunlu yönetimin gider kalemi içinde olacaktır. Kanun koyucu, site yönetimlerinin kuruluş işlemlerini KMK madde 12 ve 73 ile müteahhit firmaya vermiştir.  Müteahhit firma, yönetim planını hazırlamakla site yönetimine resmi,  oturumla birlikte geçici yönetimin organizasyonunu (personel-malzeme-eğitim-prosedür) yapmakla da...