SİTE YÖNETİMLERİNİN İNCELİKLERİ

SİTELERDE MERKEZİ ISINMA Konuya ilişkin bir kanunla belli bir tarihten sonra ruhsat alan ve kapalı alanı belli büyüklükte olan binalar ısınmayı merkezi olarak yapmak durumundadır. İmalatçı firma, oturum ve site yönetimi senaryosundan ziyade ticari ve sektörel ilişkiler kaygısı ile çoğu zaman verimsiz ve sürdürülebilir olmayan sistemleri tercih edebilir, etmektedir. Hiçbir malik adayı da bu konuyu dikkate almadan emlak değerini öder ve malik olur. Merkezi ısınma ve sıhhi sıcak su sisteminin sitem tercihinin yanında okunması-paylaştırılması ve verimliliği konusu da site yönetimlerince pek umursanmaz ve iyileştirme teklifleri de dikkate alınmaz. Çoğu sitede aidat ve bu sistem giderleri toplamı özellikle kış aylarında daire kirasına eşit hale gelir, bu da sakinler memnuniyetsizliği dolayısı ile de emlak değerini düşürür. Çoğu site yönetimi, imalatçı firmanın anlaştığı okuma firmasının hazırladığı gider pusulalarını daireler ulaştırır ve detay kendisinde olmadığından da sosyal il...

KONUT SİTELERİNDE GİDER ŞABLONU Herhangi bir organizasyonun, özellikle mali değerlendirmelerindeki  standartları yakalayabilmek ancak analitik bir ölçümle mümkün olmaktadır. Site yönetimlerinin mali yapısalı içinde bulunan işletme projelerini oluşturulmadan önce sağlıklı bir tahmin için, sonrasında ise kontrol mekanizması olarak bir şablon kullanımı söz konusudur. Çok özel mimari ve kompleks yapılar için keşif gerekmekle birlikte; ülkemizdeki konut sitelerinde aşağıdaki gider şablonu ( +- ) % 5 lik bir toleransla geçerlilik bulmaktadır: Personel (giydirilmiş) giderleri: %55 Enerji giderleri : %25 Bakım-onarım –idari giderler: % 20 Sitelerin mali yapısalını kooperatif, dernek veya ticari firmalar gibi bütçe değil işletme projesi oluşturur.  Kar, denk bütçe gibi terimler site yönetiminde anlam taşımaz, site yönetimlerinde tahmini bütçe yapılır ki, site yönetimleri Türkiye Muhasebe Standartlarına ve Vergi Usul Kanununa tabi olmadığı gibi, yönetimlerin tüzel kişiliğ...

GÜVENLİKLİ SİTE OLMAZ… İkamet temel insanlık ihtiyacıdır, ancak ve sadece güvenli alanlarda yapılır. Danışmanlığını yaptığımız sitelerde “ güvenlikli site” özelliğinden bahsediliyor!? Güvenlikli site olmaz, becerilebiliniyorsa “ güvenli site” olur. “Güvenlikli site” yaklaşımı, güvenliği personelden ibaret görmek demektir. Siteler mahalle değildir; siteler, mahallede arabasının çizilmesinden, kapısının herkese açık olmasından, çocuğunun trafiğe açık sokakta oynamasını istemezlikten, gelişigüzel mimari ve davranışlardan kaçan, ihtiyaçlarını karşılama karşılığında aidat ödemeyi kabul etmiş günümüz insanına güvenli yaşam alanı sunmak için hizmetler yönetimi sunan toplu yapılardır. Güvenlikli site, bekçili mahalle anlamına gelir, bekçi mahalle güvenliğinin yalnızca görünen yüzüdür. Bekçinin arkasında dört-beş şubenin, kamera, otomobil, karakol, takviye personel vs. birim ve ekip-ekipmandan oluşan, mahkeme-savcı-kanun cs ile desteklenmiş  emniyet teşkilatı yani polis müessesesi ...

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNE DIŞARIDAN YÖNETİCİ  ATAMAK 1.Site yönetimlerinin özel bir mevzuatı olmadığı için, Kat Mülkiyet Kanununa muhalif olmayan içerikte hazırlanıp, tapuya şerh edilmiş Yönetim Planı ile mevzuat oluşturulmaktadır. Bu yönetim planlarında özellikle belirtilmemişse dışarıdan bir yönetim kurulu veya yönetici veya firma yönetime atanabilir. A1)Bu durumda karşılıklı teminatlar istenebilir. B2)Bu durumda malikler vekil tayin etmiş değil  sonsuz güven devretmiş olur. C3)Bu durumda olası borç batağından bir-iki yıl sonra haberdar olunur. D4)Bu durumda şirket veya yöneticiyi azletme süreci uzundur. 2.Tavsiyemiz, dışarıdan yönetici atamak yerine, seçilmiş yönetici-yönetim kurulunun yanında onları hukuki-mali-idari-sosyal sınırlar içinde tutacak ve sitenin emlak değerini artıracak yönetim danışmanı alınmasıdır. Ancak bu kararın da temsilciler kurulunda alınmasında fayda vardır. A5)Bu durumda  karşılıklı teminat istenmesi gerekmez B6...

7 MADDEDE  SİTE YÖNETİMLERİNİN  MÜTEAHHİTLERE KATKISI 1.Günümüzde imalat ve üretimin vazgeçilmez süreçlerinden biri de Satış Sonrası Hizmetlerdir.  Bu hizmetin varlığı bile müşteri edinme ve satışı olumlu sonuçlandırmada büyük katma değer sağlar. Özellikle konut sitesi imalatında, satış sonrası hizmetlerden en çok ve etkili müşteri tepkisi müteahhitlerce mayalanan Site Yönetimleridir. 2.Müteahhitlerimiz, Site Yönetimlerini angarya veya basit bir iş olarak değil, markanın imajı için sürecin bir parçası olarak görmelidir. 3.Günümüzde konutlar, aynı motorlu araçlar gibi vergisinin haricinde de  durduğu yerde masraf yazma özelliğine sahiptir: Aidatlar, Merkezi Isınma, Ortak Alan Bakımları, Vs. 4.Tüm bu giderlerin düşük olmasını sağlamanın yanında emlak değerinin artmasını sağlayacak olan çabayı ancak etkin tasarım ve organizasyonu hazırlanmış Site Yönetimleridir. 5.Bunlardan dolayıdır ki; Site Yönetimleri, imalat ve pazarlama-satış gibi projenin bir parçasıdır...

6 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNDE PROFESYONELLİK Konut siteleri yönetimi KMK-da açıkça belirtildiği gibi devredilemez. Çünkü varlık sebebi resendir, tüzel kişiliği yoktur. Böylece; 1. Konut sitelerinde profesyonel yönetim olmaz, profesyonelce yönetim olur. 2. Profesyonel yönetim sanılan hizmet alımlarında (vergi-işletme gideri-kar) aynı sayı ve kalitedeki hizmetin maliyeti % 35 civarı artar. 3. Profesyonelce yönetilen sitelerde aynı sayı ve kalitedeki hizmetin maliyeti % 10 civarı düşük olur. 4. Site yönetim kurulunun (doğal olarak) tecrübesizlikleri ve firmaların ticari kaygısı aidatlarda değil ama devredilen borçlarda % 40 civarı fazlalık oluşur. 5. Profesyonellik, sitedeki  hizmetleri ücret karşılığı yapmak değil, bir işi asgari gider-azami fayda ile icra ederek site yönetiminin temel amacını (sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışı) algılamak ve sağlamaktır. 6.Profesyonelce site yönetimi ise ancak bir çok sitenin tecrübesi ve mevzuatın detaylarına hakim olan danış...

5 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNDE  MALİ İŞLER Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Bu ne anlama gelir? Aşağıdaki  gerçekleri bilmeyenler, site yönetimlerini mahkemeye verince davaların uzamasında  ve sonuçsuz kalmasından şaşkınlık içinde kalırlar. 1.        Site yönetimlerinde muhasebe, finans, mali müşavir, vs. kavramlarındaki terminoloji ve içerikleri uygulanmak zorunluluğu yoktur. 2.        Site yönetimleri Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir. 3.        Site yönetimleri Vergi Usul Kanununa tabi değildir. 4.        Site yönetimlerinde yalnızca Gelir-Gider Hesabı vardır. 5.        Site yönetimlerinde denetim mali değildir, vicdani-empatiktir. Rapor ne olurda olsun kararı kat malikleri verir ve bu kara göre hukuk yolu açılır veya açılmaz. http://www.konutsitesiyonetimi.com/hizmetler/yonetim-a...